HABITAÇÃO: Melhoria da Acessibilidade nos Espaços Comuns, por Pedro Homem de Gouveia

O Arquitecto Pedro Homem de Gouveia escreveu uma excelente resposta q uma pergunta que muitas vezes fazemos e que aqui publico

"HABITAÇÃO: Melhoria da Acessibilidade nos Espaços Comuns

Moro num 3º andar sem elevador, e não sou capaz de subir ou descer as escadas. A instalação de uma plataforma elevatória resolveria o problema. Estou disponível para assumir por inteiro as despesas com a instalação e funcionamento.
Pode o condomínio impedir a instalação?

Esta questão tem vindo a surgir de forma recorrente nos edifícios em propriedade horizontal, i.e., edifícios com mais de um proprietário, em que cada um tem, para além de fracções que lhe pertencem em exclusivo, partes comuns que partilha com os restantes proprietários.

Uma vez que o conceito de “partes comuns” engloba elementos construtivos de que não depende o acesso ao fogo (por exemplo, a cobertura…), centremo-nos aqui no subconjunto dos espaços comuns (átrios, patamares, corredores, escadas, ascensores, etc.).

O que diz o Código Civil

Nos termos do Código Civil, a realização de obras de alteração nesses espaços comuns carece de aprovação da maioria qualificada do condomínio, mesmo que o próprio condómino se disponha a suportar as despesas. É o que decorre do artigo 1425.º, n.º 1: "As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio".

Devido a esta disposição, tem havido condomínios que não autorizam a realização dessas intervenções (colocação de rampa ou de corrimão, instalação de plataforma ou de cadeira elevatória de escada, etc.). Uns, por exemplo, porque acham que “…fica feio" e pode desvalorizar as casas, outros porque acham que as pessoas com deficiência “…devem é ficar em casa ou mudar-se para um lar”, outros até como forma de forçar inquilinos a terminar o contrato de arrendamento. A justificação não tem sido relevante… tem bastado o resultado da votação.

Em vários casos, infelizmente, a pretensão do morador com mobilidade condicionada tem “esbarrado” nesta oposição e não tem avançado mais. O que é lamentável, porque estão aqui em causa princípios e direitos fundamentais, protegidos pela Constituição da República Portuguesa (CRP).

O que diz a Constituição

O primeiro é o Princípio da Igualdade, que a CRP consagra no seu artigo 13.º, n.º 2: "Ninguém pode ser (...) privado de qualquer direito (...) em razão (...) da condição social".

Uma barreira à acessibilidade prejudica este princípio? Sem dúvida que sim, e este é, manifestamente, o entendimento do legislador, não só relativamente a este princípio Pode referir-se, por exemplo, que no preâmbulo da Resolução do Conselho de Ministros n.º 120/2006, de 21 de Setembro, que aprova o Plano de Acção para a Inclusão de Pessoas com Deficiência e Incapacidade, se reconhece “…a influência do meio ambiente como barreira ao desenvolvimento, funcionalidade e participação” (desenvolvimento e participação são direitos constitucionais), e se admite que as barreiras existentes no meio são “…potenciais factores de exclusão social” (que portanto ameaçam o Princípio da Igualdade).

Também se pode citar o preâmbulo do Decreto-Lei n.º 163/2006, de 8 de Agosto, que lembra que “…as pessoas com mobilidade condicionada (…) quotidianamente têm de confrontar-se com múltiplas barreiras impeditivas do exercício pleno dos seus direitos de cidadania” e que refere “…as desigualdades impostas pela existência de barreiras urbanísticas e arquitectónicas”.

Pode facilmente demonstrar-se, portanto, que uma barreira à acessibilidade nos espaços comuns de um edifício de habitação colectiva pode privar o morador do direito de usufruir desses espaços em condições de igualdade com os restantes moradores.

Para além do Princípio da Igualdade, essa barreira também põe em causa o Direito à Habitação, consagrado na CRP no artigo 65.º, n.º 1: "…todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene de conforto, e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar." Como é óbvio, a falta de acessibilidade nas partes comuns pode afectar as condições de conforto, intimidade e privacidade – ter de ser “carregado às costas” pela escada acima e pela escada abaixo não é muito confortável nem muito discreto...

E se o morador for uma pessoa idosa, deve citar-se ainda o que a CRP dispõe relativamente à Terceira Idade, no seu artigo 72.º, n.º 1: “As pessoas idosas têm direito (…) a condições de habitação e convívio familiar e comunitário que respeitem a sua autonomia pessoal e evitem e superem o isolamento ou a marginalização social.”


Discriminação?

A Lei n.º 46/2006, de 28 de Agosto, só reforça este entendimento, porque classifica como prática discriminatória a “…recusa ou limitação de acesso ao meio edificado” e o “…impedimento da fruição de bens” (cf. art.º 4.º, alíneas a) e e)).

Ora, é um facto que a utilização das partes comuns do edifício em que se reside é imprescindível para o acto de habitar. E que a persistência de barreiras à acessibilidade impede a plena fruição do bem (Habitação) que o morador, como condómino (ou arrendatário, note-se) pagou e paga para usufruir.

A Lei 46/2006 vincula todas as pessoas singulares e colectivas, públicas ou privadas (cf. art.º 2.º, n.º 1), o que inclui condomínios e senhorios. E define como discriminação indirecta “a que ocorre sempre que uma disposição, critério ou prática aparentemente neutra seja susceptível de colocar pessoas com deficiência numa posição de desvantagem comparativamente com outras pessoas” (cf. art.º 3.º, alínea b)).

Nesse sentido, “não aprovar” a realização de inovações que melhorem as condições de acessibilidade é uma decisão que só aparentemente é “neutra”, porque prejudica os moradores que têm mobilidade condicionada, colocando-os numa situação de desvantagem comparativamente com os outros. E nessa medida, pode constituir uma prática discriminatória.


DL 163/2006

Ironicamente, já foi argumentado que é o próprio Decreto-Lei n.º 163/2006, de 8 de Agosto, que impede a realização destas melhorias, porque não define um prazo para a adaptação dos edifícios de habitação, ou porque não a regulamenta, ou porque as suas normas não admitem a instalação de cadeiras elevatórias. Nada mais errado, mas vejamos porquê.

Primeiro. O DL 163/2006 define as normas técnicas de acessibilidade aplicáveis aos edifícios habitacionais (entre outros). E estabelece prazos (cf. art.º 9.º, nºs 1 e 2) para adaptação das edificações existentes à data da sua entrada em vigor. Estes prazos para adaptação, de facto, não se aplicam aos edifícios habitacionais que já existiam naquela data. Mas daí resulta, apenas, uma coisa (não ser exigível a adaptação destes edifícios) e não outra (ser proibido realizá-la).

Segundo. Também não se pode argumentar que o DL 163/2006 não abrange estes edifícios e que por isso a eliminação de barreiras no seu interior carece de “regulamentação”. Desde logo, por três razões. Em primeiro lugar, porque estes edifícios estão abrangidos pelo DL 163/2006 (basta consultar o âmbito de aplicação do diploma, no artigo 2.º, n.º 3, onde se refere, “edifícios habitacionais”, sem distinguir entre novos ou já existentes). Em segundo lugar, porque o diploma estipula regras claras para os edifícios habitacionais já existentes – não têm um prazo para eliminar as desconformidades com as normas de acessibilidade, mas também não podem criar novas desconformidades nem agravar desconformidades já existentes, ou seja, por outras palavras, não estão obrigados a melhorar, mas também não podem piorar (cf. artigo 3.º, nºs 1 e 2). Em terceiro lugar, porque as normas técnicas de acessibilidade fornecem especificações para os espaços comuns dos edifícios de habitação – e com elas, até, uma referência concreta (se precisa fosse) relativamente às “melhores normas da arte de construir” a que faz referência o artigo 15.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU).

Terceiro. Também não é sustentável, por fim, defender que o DL 163/2006 não admite a instalação de cadeiras elevatórias porque estas não são referidas no Anexo daquele diploma, onde se definem as normas técnicas de acessibilidade. É verdade que, em matéria de meios mecânicos, e nomeadamente na Secção 3.2, que se debruça sobre os espaços comuns dos edifícios de habitação colectiva, estas normas só consideram as plataformas elevatórias e os ascensores. Mas isso significa, apenas, que em matéria de equipamentos de circulação vertical esses são os únicos meios aceitáveis para cumprimento das exigências do DL 163/2006. Se o que estiver em causa não for o cumprimento de uma exigência do DL 163/2006 (como é aqui, manifestamente, o caso), e se instalação de uma plataforma não for viável, então nada proíbe, em princípio, a instalação de uma cadeira elevatória. Até se deve referir, por curiosidade, que a largura livre de 1,00m exigida nestas normas para as escadas interiores dos novos fogos de habitação (cf. 3.3.5) só admitirá, na prática, a instalação posterior… de uma cadeira elevatória.

Portanto, e em síntese: o DL 163/2006 não obriga os proprietários a adaptar o edifício de habitação, mas isso não os impede de melhorar as condições de acessibilidade, e muito menos lhes permite impedir a realização desse tipo de melhorias se algum morador delas carecer.

O Direito à Propriedade Privada

Como se sabe, nenhuma disposição do Código Civil (ou de qualquer outro diploma) pode, por si só, pôr em causa a concretização de um princípio ou direito constitucional, nem pode, por maioria de razão, proteger práticas discriminatórias.

Também há que ter em conta, por outro lado, que a promoção da acessibilidade não deve ser feita à custa da prossecução de outros direitos igualmente relevantes. A melhor solução será a que melhor respeitar todos os direitos em causa, ou conseguir um equilíbrio razoável entre todos. Quer isto dizer que a promoção da acessibilidade não pode ser “atropelada” por outros direitos, mas também não os pode “atropelar”…

É preciso, por isso, ter o devido cuidado na interpretação e aplicação do disposto no artigo 1425.º do Código Civil. Até porque há outros direitos em causa.

Desde logo, o Direito à Propriedade Privada (CRP, artigo 62.º, n.º1).

Esse direito pressupõe, antes de mais, e naturalmente, o direito de pleno usufruto dessa propriedade (desde que na observação dos preceitos legais). No caso, o usufruto dos espaços comuns, que são uma parte integrante (mesmo que partilhada) dessa propriedade.

É por isso que, no mesmo artigo 1425.º do Código Civil, no seu n.º 2, se estabelece que "nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns." Por outras palavras, a inovação que for realizada para melhorar as condições de acessibilidade não pode objectivamente prejudicar a utilização das partes comuns por parte dos restantes condóminos.

Assim sendo, se estiver em causa, por exemplo, a instalação de uma plataforma ou de uma cadeira elevatória, esse meio mecânico não poderá impedir ou prejudicar, de forma permanente, o uso da escada pelos outros moradores. O que implica, designadamente, a análise de três aspectos, a saber: a limitação de passagem durante o funcionamento, o estreitamento da passagem devido às guias laterais, e o estreitamento da passagem devido ao estacionamento do equipamento (quando não estiver em uso).

O primeiro é o mais fácil de resolver: é difícil não aceitar a limitação da passagem durante o funcionamento do equipamento, i.e., quando este estiver a transportar um morador, porque essa restrição será pontual, e não seria em todo o caso menos gravosa se o morador estivesse a ser “carregado” escada acima ou abaixo por outras pessoas. Quanto ao segundo e ao terceiro aspectos, terá de haver uma análise caso a caso, sendo que, note-se, não está em causa saber se haverá estreitamento (em muitos casos ele será, na prática, inevitável), mas se esse estreitamento prejudicará de forma muito acentuada o uso da escada pelos restantes moradores, de tal forma que, in extremis, a instalação do meio mecânico dará ao morador um direito que retira a outros.

O direito à propriedade privada também pressupõe, por outro lado, um poder de decisão relativamente à realização de investimentos nessa propriedade, incluindo nas partes que são partilhadas.

Note-se que nos termos do próprio Código Civil, e logo no artigo 1426.º, esse poder não é “absoluto”. Refere o n.º 1 que “as despesas com as inovações [aprovadas por dois terços do condomínio] ficam a cargo dos condóminos”, e o n.º 2 que “os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados a concorrer para as respectivas despesas, salvo se a recusa for judicialmente havida como fundada”. Em que situações pode essa recusa ser fundada? Quando as obras tenham uma “natureza voluptuária” (é o que se diz das despesas consagradas a coisas de luxo e de fantasia) ou “não sejam proporcionadas à importância do edifício” (cf. CC, artigo 1426.º, n.º 3).

Compatibilizar Direitos – uma Hipótese

Como entender então, neste contexto, uma intervenção que procure melhorar as condições de acessibilidade nos espaços comuns? Vejamos.

A melhoria das condições de acessibilidade pode ser facilmente classificada como uma “inovação”, mas dificilmente como inovação de natureza “voluptuária” ou desproporcionada.

O que aqui está em causa, portanto, não é um gosto, luxo ou fantasia, mas um direito constitucional. E dificilmente haverá fundamento para recusar esse direito se forem eliminados os factores de conflito com outros direitos eventualmente em causa.

Como fazê-lo? Eis uma hipótese.

A inovação carece, como vimos, de autorização do condomínio, e essa necessidade de autorização decorre fundamentalmente das duas dimensões do direito à propriedade privada que vimos acima: o direito de usufruto, e o poder de decisão sobre o investimento em inovações.

Ora, se a dita melhoria salvaguardar o direito de usufruto (e como vimos acima, a correcta instalação de uma plataforma ou cadeira elevatória pode perfeitamente salvaguardá-lo), não há razão para esse direito impedir a concretização do direito constitucional à Habitação, que assiste ao morador.

Sobra, portanto, a questão do investimento, i.e., de não se poder obrigar o condomínio a realizar um investimento que não é desejado pela sua maioria qualificada. Também aqui não existe, em rigor, um obstáculo intransponível.

Porque se o morador se dispuser a assumir por inteiro os encargos com a realização da inovação (e no caso de uma plataforma elevatória também com o seu funcionamento e manutenção), então não estará a ser imposto ao condomínio um encargo.

E nem se estará, note-se bem, a impedir o posterior usufruto dessa inovação. Se a inovação em causa for, por exemplo, uma plataforma ou cadeira elevatória, os condóminos poderão perfeitamente utilizá-la no futuro… desde que assumam a sua quota-parte das despesas. É o que claramente resulta do artigo 1426.º, n.º 4, onde se refere que "o condómino cuja recusa [em comparticipar os custos] seja havida como fundada pode a todo o tempo participar nas vantagens da inovação, mediante o pagamento da quota correspondente às despesas de execução e manutenção da obra."

Se ao condómino é dada a possibilidade de assumir mais tarde despesas que tinha fundadamente recusado por serem voluptuosas ou desproporcionadas, também um dia será dada certamente a possibilidade de assumir despesas que não tenham sido aprovadas por falta de maioria qualificada. E quando esse condómino estiver confrontado com as limitações impostas pelo envelhecimento, dificilmente a plataforma elevatória lhe parecerá um luxo ou uma fantasia…

Razoável?

Ocorre citar aqui o artigo 2.º da Convenção Internacional sobre os Direitos das Pessoas com Deficiência (já ratificada pelo Estado Português, e portanto parte integrante do nosso Direito): “adaptação razoável designa a modificação e ajustes necessários e apropriados que não imponham uma carga desproporcionada ou indevida, sempre que necessário num determinado caso, para garantir que as pessoas com incapacidades gozam ou exercem, em condições de igualdade com as demais, de todos os direitos humanos e liberdades fundamentais."

Em Conclusão…

Do que se disse resulta, em suma, o seguinte:

Se a plataforma ou cadeira elevatória…
…não constituir um risco para os restantes condóminos,
…não prejudicar o uso da escada ou de alguma fracção,
…não implicar nenhuma alteração à estrutura portante do edifício (vigas, lajes, pilares),
…e se, além disso, o condómino se dispuser a custear a sua instalação...

pode bem argumentar-se que o condomínio fica, na prática, sem argumentos para impedir o melhoramento.

Vale a pena consultar um advogado, que foi o que fez a família retratada nesta notícia do Público (18 de Maio de 2011):


“Tribunal obriga a instalar cadeira elevatória para idoso em prédio de Lisboa”.

A família em causa interpôs uma providência cautelar para que o condomínio (e o senhorio) não pudesse impedir a instalação de uma cadeira elevatória (note-se que neste caso o morador nem sequer era condómino, mas apenas inquilino). Em 28.2.2011 a sentença foi clara, e cito: “…os requerentes têm direito a protecção legal contra a discriminação perpetrada pelos requeridos (por acção do condomínio e omissão dos senhorios) que os impede de usufruir da sua própria casa.”


PHG, 3.DEZ.2011